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地价在土地管理中的作用是什么?

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   地价和地价管理随着土地使用制度改革和土地市场的建设应运而生,作为能够灵敏反映土地市场变化的“晴雨表”,地价及地价管理在土地资源管理及土地市场建设中发挥着越来越重要的作用。   

  一、地价的内涵   

  按照马克思的地租理论,土地价格是土地经济价值的反映,即地租的资本化。在土地市场中,地价也是土地权利和土地收益的购买价格,是土地所有者权益的体现。   

  与一般商品价格相比,地价同样受到市场经济环境、供求状况的影响;但同时由于土地位置固定,区位条件差异巨大,使用上不易灭失,同时土地是社会财富积累的主要载体,所以地价又具有其特殊性,主要表现在:一是位置条件(不同国家、地区、城市、不同土地级别、宗地)不同的土地存在价格差异;二是随着时间的变化,由于社会财富的不断积累,土地会不断增值导致土地价格存在差异;三是不同用途的土地由于其收益不同而价格不同;四是在土地上权利限定不同则价格不同;五是土地利用强度(如不同容积率、不同建筑密度)不同而价格不同。同时,土地还作为生产基本要素之一参与经济活动,土地价格与社会经济状况密切相关。   

  二、地价在土地市场建设中的作用  

  地价作为土地市场各因素综合作用的结果,在土地市场建设中发挥着重要作用。一是能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和市场动态变化,同时通过与其他社会经济发展指标综合反映社会经济发展状况;二是调控土地市场供需的有力杠杆,通过地价信号反映出土地供应量、供应结构和需要调整的方面,政府根据社会经济和土地市场状况调节供应,引导投资和需求,促进土地资源和合理有效利用,对土地市场中的地价进行调控,确保土地市场和房地产市场的健康平稳运行,因为地价是土地市场参与各方进行经济活动的基础,人们以此作出自己的决策和预期,因此,地价就可以成为影响供求关系、调控土地市场的杠杆;三是调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障。中央与地方、政府与企业、企业与企业、政府与个人、企业与个人在土地上的利益关系,最直接的表现就是地价,地价为协调不同权利主体间的利益关系提供了依据,地价管理为协调解决不同权利主体间的利益关系,调节收益分配提供了手段,使土地所有者和使用者权益在经济上真正得以体现;四是推进我国土地使用制度改革的重要前提,我国在走向社会主义市场经济中土地使用制度改革的核心,就是土地的有偿使用,而马克思地租理论为其提供了重要的前提,地价为土地的有偿使用提供了重要的基础;五是量化国有土地资产的尺度,在我国国有企业改制过程中,通过地价和地价管理,极大地显化了国有土地资产,支持了国有企业的改制。   

  三、地价管理及制度建设  

  土地使用制度改革以来,地价及地价管理在推进土地市场建设中发挥着重要作用的同时,也取得了巨大成就:主要体现在:   

  一是确立了中国的土地估价制度,形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准,土地估价已经成为一项法律制度,成为土地市场的一个必不可少的环节。《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》作为国家标准已经正式实施;《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》三个规程也已经作为行业标准发布,为建立农用地估价制度奠定了基础。   

  二是建立起了适合中国特色的,以土地等、土地级和地价组成的我国土地质量和价值评价体系、建立了以基准地价、标定地价为核心、宗地地价、评估价、最低价、市场交易价等多种形式相互影响、相互联系的地价体系、以及以国土资源大调查为基础,以“城市地价动态监测系统”建设为核心,以对地价及相关信息进行动态分析,为领导决策提供科学依据为目标的、覆盖全国直辖市、计划单列市以及长江三角洲、珠江三角洲主要城市的城市地价动态监测体系,满足了土地市场管理的需要。   

  三是初步形成了地价管理的制度体系。《土地管理法》实施以来,国土资源部先后从土地取得、土地供应、土地转让、土地资产处置以及土地市场调控等环节制定了一系列地价管理的规章制度,并初步形成了制度体系:在地价的确定上,形成了地价评估制度、集体决策制度;在地价的市场形成机制上,建立了土地招标拍卖挂牌制度、协议出让最低价制度、土地成交价格申报制度和政府优先购买制度;在地价的监控上,建立了基准地价、标定地价确定和定期更新、公布制度,建立地价动态监测制度;在征地制度改革方面,形成了“按价征地”的改革思路;在估价队伍的建设上,建立了土地估价师资格认证制度和继续教育制度等。这些制度的建立,为加强土地资产管理、规范土地市场发展发挥了重要作用,取得了良好的社会经济效益。   

  四是造就了一支具有一定专业素质的土地估价队伍,形成了一个正在不断发展壮大的土地估价行业,成为一个重要中介服务力量。目前,通过国家考试认证,取得土地估价师资格的人员共有21000余人,从事土地估价的机构1600余家,从业人员20000余人。土地估价行业已经成为社会主义市场经济健康运行不可或缺的中介行业,并发挥了重要作用。   

  五是以社会主义市场经济建设为取向,以转变政府行政管理职能为目标,加大地价管理的改革创新力度。根据国家关于社会中介机构与政府主管部门脱钩的精神,开展了土地评估机构与政府主管部门脱钩工作,从根本上解决了土地评估行业平等竞争和独立、客观、公正执业问题,也铲除了可能滋生腐败现象的土壤。根据中央关于改革行政审批制度的精神,取消了土地估价结果确认制度,建立了土地估价报告备案制度。根据国务院关于改革政府行政审批制度的要求,对土地估价人员和机构监督管理方式进行了改革。   

  四、在新形势下地价管理工作的重点  

  随着我国国土资源管理改革的不断深化,土地市场建设的不断完善,地价及地价管理的作用和任务也在不断加强。在近期,重点要在两方面做好工作,为宏观调控和落实国务院28号文件服务。

  一是继续加强城市地价动态调查监测与分析,为土地市场的宏观调控服务。按照政府职能转变,加强对国民经济发展宏观调控,提高对地价信息的获取能力,信息的分析能力和参与宏观调控能力的要求,重点解决地价信息的公开性、信息的整合性和信息的现势性问题。加强对重点地区、主要城市地价动态变化的调查监测,及时对地价动态变化进行宏观分析,把握地价动态和走势,为政府经济宏观决策和合理调控土地供应提供科学依据,形成向社会定期发布地价信息的制度。继续完善“城市地价动态监测系统”,形成以全国重点地区和主要城市为地价变化数据信息源、计算机辅助系统为工作平台、互联网为信息传输渠道、专家咨询支持系统为中心的地价监测网络。加强技术标准建设,规范城市地价确定的程序和技术路线,发布行业标准《城市地价动态监测技术规范》和《城市土地定级与基准地价制图技术规范》 。   

  二是抓好农用地分等定级估价成果的汇总,加强成果的转化应用。认真总结新一轮“国土资源大调查土地调查工程农用地分等定级估价”工作,为土地管理由数量管理为主向数量管理、质量管理并重转化服务,为保障国家粮食生产安全和提高粮食综合生产能力服务。充分发挥土地质量调查成果在管理中的基础作用。重点抓好成果的汇总、转化与应用工作。总结成果应用试点和专题研究成果,为征地制度改革的落实,制定出台《征地区片综合地价制订技术指南》;为落实耕地占补平衡“按等级折算”服务,制定《耕地占补平衡质量评价技术规范》。深入研究农用地分等定级估价成果在农用地生产力核算、土地利用总体规划修编、以及农用地流转中的应用。

 

 
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