扶政〔2022〕3号
扶沟县人民政府
关于印发《扶沟县农村宅基地和村民自建住房管理实施细则（试行）》的通知
各乡镇人民政府、街道办事处，商务中心区，县政府有关部门：
《扶沟县农村宅基地和村民自建住房管理实施细则（试行）》已经县政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
2022年3月28日
扶沟县农村宅基地和村民自建住房管理
实施细则（试行）
第一章总 则
第一条 为切实规范和加强我县农村宅基地和村民新建、改建、扩建、翻建住房（以下统称自建住房）管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《河南省人民政府关于印发河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）的通知》（豫政〔2021〕4号）等法律法规及相关文件要求，结合我县实际,制定本细则。
第二条本实施细则适用于本县行政区域内城市规划区之外的农村宅基地管理和村民自建住房及其管理。
第三条农村宅基地是指农村村民依法取得用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，属于村民集体所有，包括住房、附属用房和庭院等用地。
村民自建住房是指由农村村民以户为单位，自行申请在宅基地上建造住房的活动。
第四条县政府成立农村宅基地和村民自建住房管理工作领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在县农业农村局，负责农村宅基地和村民自建住房管理的日常统筹协调工作。
县农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等制度，完善宅基地使用标准，指导宅基地布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，编制年度宅基地用地计划并通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。
县自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；加强村民自建住房风貌规划；办理农村宅基地和房屋不动产登记。
县住房和城乡建设局负责依法履行村民自建住房建设质量安全行业管理工作，指导乡镇政府（含街道办事处、商务中心区管委会，下同）对村民自建住房建设质量安全进行监管，负责全县域村民自建住房设计图册编制、村民住房建筑风貌引导，建筑工匠培训和管理。
县市场监管局负责建筑材料生产、流通环节的监督管理，维护建材市场秩序，及时发布不合格建材信息。
乡镇政府负责本辖区内农村宅基地审批和村民自建住房建设管理，对村民未批先建、违规建房等违法违规行为及村民自建住房质量安全负属地管理责任。
县发展改革、公安、纪检监察、电力、水利、交通、应急等相关部门按照各自职责，协同实施本细则。
第五条农村宅基地审批和村民自建住房建设要适应村庄演变规律，坚持规划先行、节约用地、因地制宜、保障安全的原则，体现当地历史文化、地域特色、传统民居和乡村风貌。
第二章规划编制
第六条根据农村人口现状、区位条件和发展趋势，将县域内村庄逐村明确为集聚提升类、城郊融合类、特色保护类、整治改善类、搬迁撤并类五种类型。合理确定村庄布局和规模，统筹县域村庄基础设施、公共服务设施布局，组织本行政区域村庄规划编制工作。
第七条 乡镇政府负责本辖区内农村宅基地和村民自建住房规划建设管理工作。坚持“先规划后建设、不规划不建设、无审批不开工”的原则，统筹考虑土地利用、产业发展、人居环境整治、生态保护和历史文化传承等因素，编制“多规合一”的实用性村庄规划，报县人民政府审批。依托村党支部、村民委员会、村集体经济组织开展实用性村庄规划编制，充分听取村民意见，引导村民全程参与村庄规划编制，因地制宜编制村庄建设规划。综合考虑人口自然增长预留部分村庄用地，测算并划定村庄总用地规模、村界，严格地基高度、建房高度，规划成果在村内显著位置公示。村庄规划一经批准必须严格实施，任何单位和个人不得随意调整和变更。在规划农村宅基地时，要考虑工程建设质量安全因素，落实乡村消防规划相关要求，避开自然灾害易发地带和地质条件不稳定区域。
做好用地保障。在编制县域国土空间规划和年度土地利用计划时预留不超过5%的计划指标，用于新增集体建设用地，有效保障农村村民住宅合理需求。
第八条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。每户宅基地面积不得超过167平方米。村民自建住房原则上以不超过三层的低层住宅为主，不规划建设三层以上的住房。确需建设三层以上住房的，要征得村集体经济组织或村民委员会（以下统称村级组织）以及利益相关方的同意后，纳入村庄规划。
第三章宅基地申请审批
第九条 农村宅基地审批要体现公平、公正、公开的原则。
符合下列条件之一的，可以提出宅基用地申请：
（一）农村村民无宅基地的；
（二）农村村民除身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而现有的宅基地低于分户标准的；
（三）原宅基地影响村镇建设规划，需要收回而又无宅基地的；
（四）村集体组织招聘的技术人员要求在当地落户的；
（五）回乡落户的离休、退休、退职的干部、职工、复退军人和回乡定居的华侨、侨眷、港澳台同胞，需要建房而又无宅基地的;
（六）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政、军事等基础设施建设占用后，无宅基地的；
（七）因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的；
（八）法律法规或县级以上人民政府规定的其他条件。
符合下列条件之一的，可以申请原址翻建、改扩建：
（一）现有住房属于危险房屋（经依法设立的房屋安全鉴定机构鉴定为C级或D级，不能满足正常使用要求的农村房屋），需要原址翻建的；
（二）现有住房因自然灾害等特殊情形造成灭失的，需要原址翻建的；
（三）改善住房条件，需要原址改扩建、翻建的；
（四）法律法规规定的其他情形。
第十条 符合宅基用地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基用地和建房书面申请。申请人填写《农村宅基地和村民自建住房申请表》《农村宅基地建房示意图》《农村宅基地使用承诺书》。
第十一条村民小组收到申请后，提交村民小组会议讨论。讨论通过后，村民小组将村民申请、村民小组会议记录等材料提交村级组织审查。没有分设村民小组的或宅基地和建房申请等事项已由村级组织统一办理的，村民直接向村级组织提出申请。
第十二条村级组织重点审查提交的材料是否真实有效，将村民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权利人意见等提交村民代表会议讨论。讨论通过后将讨论结果进行公示，并留存照片，公示时间不少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的，由村级组织签署意见，连同《农村宅基地和村民自建住房申请表》《农村宅基地建房示意图》《农村宅基地使用承诺书》、家庭户口簿复印件和申请人身份证复印件一并报送乡镇政府。未通过的，由会议召集人告知申请村民未通过原因。
第十三条乡镇政府要加强农村宅基地和村民自建住房管理机构队伍建设，成立由主要负责同志任主任、分管副职任副主任的规划建设委员会，并明确一个机构负责农村宅基地和村民自建住房管理工作，建立农村宅基地审批、村民自建住房监管工作机制。
乡镇政府要在便民服务中心设立一个窗口对外受理宅基地申请。收到村级申请后，组织农业农村、自然资源、村镇建设等相关机构进行审查。农业农村机构负责审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村级审核公示等。自然资源机构负责审查是否符合国土空间规划、用途管制要求，地质条件是否符合建房要求;涉及占用农用地的，是否办理了农用地转用审批手续等。涉及电力、水利、交通等管理的，要及时征求相关部门意见。原则上优先审批使用村庄空闲宅基地，严格控制新增宅基地。对符合条件的，出具联审联批意见，填写《农村宅基地和村民自建住房（规划许可）审批表》，并绘制宅基地坐标平面位置图。
第十四条 根据各相关机构联审结果和相关部门意见，报乡镇规划建设委员会研究，由乡镇政府对村民宅基地申请进行审批。经乡镇规划建设委员会主任签批意见后，对审核通过的，发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》；对审核没有通过的，及时告知村级组织。乡镇政府每年年底前要组织开展下年度辖区内新增宅基地用地需求摸底调查，以行政村为单位建立农村村民住宅建设用地需求调查台账，以乡镇为单位汇总后，报送至县农业农村部门。乡镇政府要建立宅基地用地建房审批管理台账，按照利用空闲宅基地审批、原址翻建农房审批、新增宅基地用地指标审批等分类进行统计，做好有关资料归档留存，每月将审批情况报县农业农村、自然资源等部门备案。
第十五条 新宅基地的申请审批要围绕中心村规划建设，严禁在搬迁撤并类村新划宅基地。在原宅基地上新建、改建、扩建、翻建住房的，农户要承诺保证符合村庄风貌管控、建筑质量安全。
第十六条村民申请宅基地的条件和乡镇政府对村民宅基地申请不予审批的情形按照有关法律、法规、规章执行。禁止未批先建、超面积审批宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
第四章 一户多宅和宅基地面积超标治理
第十七条按照“依法依规、村民自治、明晰产权、分类处置”的原则，着力解决农村宅基地使用中的历史遗留问题。
坚持公开、公平、公正，保障农户知情权、参与权和监督权，严格履行“四议两公开”程序和公示制度，依法合理民主决策，确定各行政村“一户多宅”认定标准和宅基地面积超标的基数。
第十八条对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。对于“一户一宅”超面积的部分以腾退为主、有偿使用为辅，对于群众继续使用意愿强烈的，可以在村民自治基础上，合理确定有偿使用标准；影响村庄规划或占用村主要公共用地的必须腾退。新发生的“一户多宅”和宅基地面积超标建房问题，必须腾退，坚决拆除，依法收归村集体。
按照“取之于民、用之于民”的原则，宅基地有偿使用费纳入村级集体资产账户，按照村财乡管村用的原则，加强资金管理，主要用于村庄人居环境整治、基础设施建设等。
第十九条全县党员干部及其直系亲属要做出表率，带头落实。对多占、超占宅基地的，要依法依规予以治理。对发现的违纪违规问题线索，要及时移交纪检监察部门调查处理。
第五章 风貌管控
第二十条村庄规划应延续村庄传统街巷肌理和建筑布局，村民自建住房宜体现当地传统民居风格，弘扬传统建筑文化，将传统建造技艺与建筑新技术、新工艺、新材料相结合，鼓励发展装配式建筑，建设功能现代、风貌乡土、成本经济、结构安全、绿色环保的宜居住房。
第二十一条县住房城乡建设部门要结合当地村民安居需求、气候条件、地形特点、传统文化和传统民居风貌等因素，组织编制村民自建住房设计图册20套以上，无偿提供给村民使用。乡镇政府要按照村庄规划确定的村庄总体风貌定位，选择适宜的村民自建住房设计图册，引导村民按照设计图册建设住房。
鼓励大专院校、规划设计单位为乡村建设培育、输送实用型人才，推荐规划设计、建筑工程等专业人员为村民自建住房提供服务、参与乡村建设。
第六章 建房管理
第二十二条村民要在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，向乡镇政府提交施工图纸、施工合同、施工人员信息、质量安全承诺书等资料，乡镇政府要在10个工作日内对资料进行审核，符合条件的方可开工。
村民自建三层以上住房经乡镇政府审查符合开工条件的，要严格执行《中华人民共和国建筑法》《建筑工程质量管理条例》等法律、法规有关规定，纳入工程质量安全监管范围。
第二十三条村民自建住房应当优先选用乡镇政府推荐的村民自建住房设计图册，也可委托具备房屋建筑设计资质的单位或建筑、结构专业的注册设计人员进行设计并出具施工图纸。乡镇政府应聘请相关技术人员为村民自建住房绘制符合设计规范的图纸，提供技术咨询服务。
第二十四条县住房城乡建设部门要建立建筑工匠培训制度，会同乡镇政府组织建筑工匠参加技能和安全生产培训。乡镇政府要建立乡村建筑队伍备案制度。村民自建住房需选择经过培训并在乡镇政府备案的建筑队伍或具备资质的施工单位；同时，签订施工合同，约定质量和安全责任。建设三层以上或有地下室的住房必须选择具备资质的施工单位。
参与村民自建住房的建筑工匠或施工单位应当严格按照施工图纸、施工技术标准和操作规程施工，明确施工现场的负责人、质量员、安全员等主要责任人，对承接的房屋建设质量和施工安全负责。
第二十五条在建房过程中，建房村民和施工方要选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。施工单位或建筑工匠应当协助建房村民选用合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备。建房村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，施工单位或建筑工匠应当劝阻、拒绝。
第二十六条同意村民自建住房开工建设的，乡镇政府要在5个工作日内组织相关机构进行现场开工查验，确定建房位置；村民自建住房未经现场开工查验的，不得开工。
第二十七条乡镇政府要加强对施工现场的监督检查，形成检查记录。实施监督检查时，有权采取下列措施:
（一）要求被检查的建设主体提供有关资料;
（二）进入施工现场进行检查；
（三）发现有影响房屋质量安全的问题时，责令改正。
有关个人和单位应当支持、配合监督检查，不得拒绝或阻碍。施工中发生事故时，乡镇政府要及时向县人民政府及应急管理、农业农村、自然资源、住房城乡建设等有关部门报告。
第二十八条乡镇政府要明确质量安全专管人员对村民自建住房实施质量和安全监管，也可以委托符合条件的第三方机构实施质量和安全监管。
村民确需在原有住房上加层的，要按照新建住房程序进行审批和监管。
第二十九条村民自建住房完工后，要向乡镇政府申请竣工验收。乡镇政府接到申请后，要在5个工作日内组织村民、施工负责人、技术人员，实地查验村民是否按照批准面积、四至要求、规划要求和质量要求等建设住房。对验收合格的，出具《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》。
村民自建住房通过验收后，村民可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》以及其他规定的材料向不动产登记机构申请不动产登记。
第七章 盘活利用闲置的宅基地和住宅
第三十条在充分尊重村民意愿的前提下，积极稳妥推进闲置宅基地和闲置住宅盘活利用，对闲置宅基地和住宅进行整理，因地制宜盘活利用。把零星分散的闲置宅基地建成游园、花园、果园、菜园，倡导“一宅变四园”；把连片的闲置宅基地建成文化生活广场、村庄景观、文化景观等基础设施；把有利用价值的闲置住宅，开发成乡村史馆、图书室、活动室等村民活动场所。
第三十一条鼓励村集体和农民通过自主经营、合作经营、委托经营等方式利用闲置宅基地和闲置住宅，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游、养老休闲等产业。
第三十二条充分挖掘村内荒坑、荒地等闲散土地资源,依法依规做好“一户多宅”的腾退和集中供养五保户等闲置宅基地的收回。村民新增住宅用地应充分利用原有的宅基地、村内存量建设用地、空闲地和未利用地。
第八章 监督管理
第三十三条建立县级主导、乡镇主责、村级主体的农村宅基地和村民自建住房管理机制。县农业农村、自然资源、住房城乡建设、市场监管等部门要根据工作职责，加强对乡镇农村宅基地和村民自建住房工作的指导。乡镇政府切实承担起农村宅基地和村民自建住房监管职责，依法组织开展农村用地建房动态巡查，特别是加强对城乡接合部、公路沿线的日常巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用的各类违法违规行为。
第三十四条乡镇政府综合行政执法机构负责发现和依法查处村民未批先建、违规建房等违法违规行为和宅基地纠纷调查处理工作，严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、重大行政执法决定法制审核制度，做到严格、规范、公正、文明执法。
在执法过程中出现执法力量不足时，应根据违法类型，上报至有关部门申请联合执法。未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用建设用地建造住宅的，由县农业农村部门配合执法。农户建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的，由县住房城乡建设部门配合执法。
第三十五条落实“三到场”要求。乡镇政府要全面落实“三到场”要求：“一到场”就是组织农业农村、自然资源等机构实地核查拟用宅基地，出具联审联批意见并绘制宅基地坐标平面位置图。“二到场”就是建房前实地测绘放线，绘制宅基地建房放线图。“三到场”就是村民自建住房完工后，要向乡镇政府申请竣工验收。乡镇政府接到竣工验收申请后，要在5个工作日内组织村民、技术员、施工负责人，实地查验村民是否按照批准面积、规划要求和质量要求等建设住房。对验收合格的，出具《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》。乡镇政府要加强房屋建设质量安全监管，对没有按图纸建设或没有按合同施工的行为，要立即叫停；对随意加高加层、破坏承重结构的行为，要及时纠正。
第三十六条村级组织在乡镇政府的指导下，制定完善本村宅基地民主管理办法，依法管理好宅基地。村级组织要加强日常巡查，建立村级协管员制度，及时发现并制止宅基地和建房活动的各类违法违规行为，对不听劝阻、拒不改正的，及时向乡镇政府报告。在申请审批过程中，村级组织负责初步审核并全程参与落实“三到场”要求。重点参与乡镇政府组织的现场开工查验，实地丈量批放宅基地、确定房屋位置。村民建房完工后，参与乡镇政府组织的验收环节，实地查验村民是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房。村级组织应当将宅基地和住房建设管理内容纳入村规民约，引导村民遵守村规民约、依法依规用地建房。
第三十七条建房村民和设计、施工、材料供应单位或个人依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。
第三十八条乡镇政府及其有关行政管理机构要依法履行职责，严格按照法定程序办理农村宅基地和村民自建住房相关手续，不得违规收取费用；对在农村宅基地和村民自建住房审批、监管、执法过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的，依法予以处理。
第九章 附则
第三十九条县政府将农村宅基地和村民自建房管理工作经费纳入县级财政预算，保障工作顺利开展。
第四十条《农村宅基地批准书》由县农业农村部门统一印制，《乡村建设规划许可证》由县自然资源部门统一印制。
第四十一条 县农业农村、自然资源、住房城乡建设部门依据各自职责，负责对本细则的具体应用问题进行解释。
第四十二条 本细则施行过程中，法律、法规、规则另有规定的，从其规定。
第四十三条 本细则自发布之日起试行。
附件：1.
农村宅基地和村民自建住房申请表.docx